Nelle prime colline a sud di Pesaro, in posizione panoramica, riservata e facilmente accessibile tramite un suggestivo viale alberato privato, sorge il complesso immobiliare denominato Villa Viterbo. La proprietà è composta da una villa storica, da un fabbricato residenziale indipendente di origine rurale, da vari edifici accessori e da terreni agricoli circostanti, per una superficie complessiva di circa 8,4 ettari.

La proprietà è ubicata in un contesto ambientale di particolare pregio paesaggistico e naturalistico, a breve distanza dal centro cittadino e dalla costa adriatica, garantendo al contempo elevati livelli di privacy e una significativa continuità territoriale del fondo.

La villa padronale, risalente presumibilmente alla seconda metà del XIX secolo, rappresenta una significativa testimonianza dell'edilizia rurale storica delle colline pesaresi. L'edificio, sviluppato su due livelli per una superficie catastale di circa 235 mq, è realizzato con struttura portante in muratura e solai lignei con pianelle in laterizio. Gli interventi effettuati nel corso degli anni hanno consentito di preservarne le caratteristiche tipologiche originarie, mantenendo leggibili gli elementi costruttivi e architettonici tradizionali. Sul fronte principale della villa, in posizione antistante l'ingresso, è presente un'ampia pergola indipendente in corpo staccato, che costituisce un piacevole spazio esterno destinato alla convivialità e al relax. La struttura, perfettamente inserita nel contesto paesaggistico della proprietà, valorizza l'area di accesso alla residenza e offre una suggestiva zona d'ombra con affaccio sul giardino .

La distribuzione interna prevede al piano terra gli ambienti destinati alla zona giorno, con ingresso, soggiorno, sala da pranzo, cucina e locali accessori; il piano superiore ospita la zona notte con camere, disimpegni e servizi. Gli spazi risultano caratterizzati da una configurazione coerente con l'impianto storico dell'edificio e da una stretta relazione visiva con il paesaggio circostante.

Adiacente alla villa si trova un secondo fabbricato residenziale indipendente, originariamente destinato a casa colonica e successivamente accatastato come civile abitazione, con una superficie catastale di circa 242 mq distribuita su due livelli. L'edificio presenta caratteristiche costruttive miste, con strutture in muratura e telaio in cemento armato, e dispone di ampi spazi utilizzabili come abitazione autonoma, dependance o struttura ricettiva complementare.

Completano il complesso diversi manufatti accessori destinati a deposito e magazzino, oltre a una caratteristica grotta storica scavata nel terreno, elemento tipico dell'architettura rurale locale tradizionalmente utilizzato per la conservazione degli alimenti.

Il compendio fondiario, esteso per circa 84.000 mq, comprende seminativi, uliveto, pascoli arborati e aree boscate. La consistenza e la conformazione dei terreni contribuiscono a definire un contesto unitario di particolare interesse sotto il profilo paesaggistico, agricolo e naturalistico.

Sotto il profilo conservativo, gli immobili si presentano in condizioni complessivamente discrete e funzionali, pur richiedendo interventi di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e valorizzazione architettonica finalizzati all'adeguamento degli standard abitativi e impiantistici contemporanei. Tali interventi offrono l'opportunità di recuperare e valorizzare ulteriormente il patrimonio edilizio esistente, preservandone le caratteristiche storiche e costruttive.

La documentazione tecnica disponibile evidenzia la presenza di alcune difformità edilizie e urbanistiche non riconducibili a criticità sostanziali del compendio immobiliare. Le stesse risultano,